“营改增”对我国房地产开发企业税负比较分析

吴小娟   李政    应天职业技术学院   江苏南京  210046

中图分类号：F234.4 财务会计

江苏省高校哲学社会科学研究基金项目
编号：2017SJB0751
《“营改增”对房地产企业的影响》

【摘要】“扩大增值税征收范围并相应调减营业税等税收”是我国“十二五”期间实行的一个重要税改项目。本文在 “营改增”的背景下，根据房地产开发企业经营特点和影响纳税变动的原因，探讨营改增对房地产企业的税负分析，并且就相关存在的问题提出解决措施。

【关键词】营业税；增值税；“营改增”；房地产企业

一、营业税与增值税的联系和区别

增值税与营业税在我国当下实行的税制结构中，是其中最为常见的两个流转税税种。这两种税在征税环节有统一性，征税都在商品或劳务的流转环节。同时这两种税能够增加财政收入，有效地进行宏观调控以及调节市场机制。

然而营业税与增值税这两种税种是相互独立的，营业税一般适用于服务行业，是价内税，征收对象是企业主营业务的营业额全额，税率多为3%、5%，其不能抵扣的性质导致征税时在课税环节发生重复征税的问题；增值税的征税对象是销项减去进项，也就是增值额，是价外税，税率多为13%、17%，但可以对上一环节已征税款进行扣除。

二、“营改增”对房地产业财务的影响

（一）“营改增”对资产的影响

税制改革后，由于大型房地产开发企业购入的工程物资等可以作抵扣增值税进项税额的处理，导致资产总额有些减少的趋势。此外，因为房屋建筑物属于长期使用的固定资产，在房地产业“营改增”后，它们的计价基础有所不同，这就要求我们制定的相应准则要与时俱进，跟上“营改增”改革的发展趋势。

（二）“营改增”对税负的影响

税改后房地产开发企业在其他税种没有变动的情况下，原来征收营业税现在改征增值税。房地产开发企业在税改前，营业税可以在企业所得前扣。而税改后，增值税不能在企业所得税前扣除，因此“营改增”后能有效地减轻税负，使企业更好地盈利。

（三）“营改增”对房地产开发企业财务报表的影响

“营改增”后，在财务报表中的列报要做相应的调整。例如，资产负债表中的固定资产由于可以进行进项税额的抵扣，从而使利润表中的资产减值损失减少，增加企业利润。企业利润的增加和购置的物资能够抵扣进项税额，刺激企业的投资。资产负债表中，企业不断的吸收投资导致资产负债比率呈下降趋势，但反映在现金流量表中就是经营活动产生的现金流量呈上升趋势。“营改增”后对房地产开发企业财务报表的影响，不仅存在在日常经营活动中，还会体现在很多细节中。

（四）对房地产开发企业经营活动的影响

房地产开发企业的工程物资和机器设备占企业资产的份额较大。在税改后，房地产开发企业的工程物资和固定资产的增值税都能进行进项税额抵扣，这就降低了房地产企业业的的经营成本，合理地配置企业资源，营造了公平竞争的企业氛围。

三、“营改增”对房地产企业的税负变化分析

（一）“营改增”对营业税税额的影响

营改增前，房地产企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。例如：A房地产公司财务报表中主营业务收入为5000万元，按营业税税率5%计算，应交的营业税总金额为250万元。

（二）“营改增”对增值税税额的影响

营改增后，作为一般纳税人的房地产企业：

应交增值税=应交的增值税销项税额-抵扣的增值税进项税额

应交的增值税销项税额=销售额×11%

其销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

以上例，销项税额：A房地产公司主营业务收入为5000万元。按一般的土地成本占销售额的20%来计算，假设当期可抵扣的土地款为1000万元，根据增值税销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）×11%税率的计算公式，得出“营改增”后该公司应交的增值税销项税额为396.4万元

• 而增值税的多少，主要取决于增值税额进项税额可抵扣的数额。单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。

（三）“营改增”对城建税及教育费附加额的影响

城建税、教育费附加及地方教育费附加的变化额也有计算公式为流转税变化额×12%。其中：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。所以营改增后，房地产企业根据增值税和营业税的变化，城建税和教育费附加跟着增加或减少12%。

（四）“营改增”对所得税的影响

• 增值税本身对会计利润没有影响，所以它不影响企业所得税，而在缴纳增值税的前提下，企业确认收入4603.6万元，而在原先的营业税的前提下，企业的营业收入是5000万元，销售收入下降396.4万元。而影响利润的税费如下：缴纳增值税，在不考虑进项税额的前提下计入营业税金及附加的47.57万元，而缴纳营业税，计入营业税金及附加的是250+30=280万元，多缴纳232.43万元。所以他们对利润的影响，在增值税改营业税的背景下，对会计利润的影响396.4-232.43=163.97万元，所以营改增后给企业的利润带来减少，当然随着利润的减少，企业所得税按利润的25%来计算也相应的减少。

四、“营改增”下房地产企业的应对措施

“营改增”的目的虽然是减少税负，增加净利润，推动企业的“利润最大化”发展，但是并不是每个企业都会达到降低税负，增加利润的目的，相反，没有很好的纳税筹划和完善的经营管理制度，营改增必然会带来的是税负不降反增的结果。所以企业应从以下几方面进行：

（一）提高企业纳税意识，合理避税

企业应该加强内部人员与工作的监督，无论企业需要开展什么业务或是什么销售活动，都必须从特定途径获取正规发票，尽量避免没有取得发票的情况，提高企业税务管理的效率，在依法纳税的基础上，尽量做到避税、节税。房地产企业在缴税和纳税过程一定要严格按照相关的法律流程来进行，积极跟上国家更新的税收优惠政策，及时调整纳税筹划，有法必依，科学使用优惠政策来进行有效的避税，走合法的途径，在税收方面降低企业的成本，提高企业的净利润。


（二）改善经营模式，增强市场竞争力

首先企业要将房地产的开发周期尽量缩短，来降低财务费用和资金占用率，扩大资金流，减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业资金压力。其次需要提高房屋的质量，随着经济的发展，人们的环保的意识逐渐加强，现在的消费者已经不仅只关注质量或者房屋的大小，他们还关注房屋使用材料是否安全，不仅如此人们已经渐渐学会追求对生活的享受，因此房地产商就可以紧紧抓住消费者的心理，扩大竞争优势，提高竞争水平。接下来就是建立企业合作模式，以房地产的开发为核心，通过各种合作模式，综合企业的能力，共同开发更大的项目，使企业之间取长补短、优化经营结构、强化管理职能，获得更加丰厚的利润，最终使房地产行业以合适的企业合作的方式获得更为良好、更为先进的行业发展模式。

（三）优化会计核算，加强企业财务管理

用来减少营改增对房地产行业带来的不利影响的措施还包括加强会计核算与企业财务管理。第一，房地产企业要积极与一些大型正规的公司进行合作，这样就可以很好的避免无法取得增值税发票，从而不能抵扣。接下来在会计核算的程序上，对进项税额及时抵扣、认证进行严格的规定，要加大对会计核算与企业财务管理工作的重视程度，应该及时组织企业相的人员进行相关知识培训，尤其是对票据的培训，要让他们知道票据的重要性，及时核查，确保票据无误能够及时抵扣。最后，企业的各个部门要加强合作，尤其是在政策推行的初期要做好各项准备工作，实现内部进项税额合理抵扣，并落实税务策划工作。

（四）进行相应的纳税筹划

1、确定纳税身份，是否为一般纳税人

根于营改增的相关政策规定，在房地产行业中，一般只会发生两种税率：5%和11%，相对应的是小规模纳税人和一般纳税人。一般房地产企业的年销售额都很大，基本都属于一般纳税人。虽然小规模纳税人的的税率更低，但还是要结合企业自身的经营特点来分析到底哪种纳税方式更为适合，再通过控制年度销售、预售的进度来或降低或提高企业的年销售额，以达到降低企业税负和提高企业所得利润的目的。

2、选择正确的提供商

房地产企业的成本大部分都来自土地和建筑原材料的采购，相应的进项税额就较为庞大，在营改增之后，进项税的可抵扣成了降低税负最为关键的一点，那么能否取得增值税专用发票就成了重中之重。因此，企业选择合作伙伴要将票据要求放在第一位，看是否能取得可抵扣的增值税发票，要是不能则是得不偿失了。在建筑劳动力方面，人工费用是不能取得发票的，那么就更要选择正规的提供商，对人工劳动力成本进行有效地规划与控制，尽可能降低人工成本。

3、提高高质量产品比例

随着国民生活水平的逐渐提高，人们对生活环境的质量要求也渐渐高了起来，首要的便是居住的房屋了，由此，精装房的受欢迎程度远大于毛坯房，那么销售量自然也较高。同时，精装房在装修过程中所需的材料和用品都可以取得增值税专用发票来进行进项税额抵扣，降低税负，虽然从成本上来讲较毛坯房高出一些，但售价却能高许多，这样企业所获得的利润也就更多。再者，在租赁方面，人们更多的会选择精装房，而不愿租毛坯房再花钱装修，那么企业在房屋销售困难的时期，可以开通房屋租赁服务，以获得收入，降低损失。




结论

但任何事情都是有利有弊的，营改增也不例外，虽然它对房地产业带来了无限的机遇，但是也带来了一定的冲击，尤其是对实时政策的理解与再教育，尤为重要。如果做不到这点，那么营改增不仅不能给企业带来效益，反而会影响企业的长久发展，为此，房地产企业一定要采取策略，积极应对，不仅加大企业在内部运营与纳税筹划上的管理力度，也会在营销策略与产品创新方面做出改进，使自己在市场上的行业竞争中得到优势。




参考文献

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[4]韩玉竹，李文.“营改增”对房地产行业的影响[J].经济纵横，2014.33期[5]王维,王永槟.营改增对房地产企业的影响及对策[J].理论观察.2016.10期




作者简介：

1.吴小娟，1975.2，女，汉，江苏金坛，应天职业技术学院，讲师，教师，硕士学位，财税方向

2.李政，1980.3，男，汉，江苏新沂，应天职业技术学院，讲师，教师，硕士学位，财税方向