新形势下沙坪坝区社区物业管理路径分析

胡小渝  中共重庆市沙坪坝区委党校  400038

摘要：本文基于重庆市沙坪坝区社区物业管理现状，分析发现其社区物业管理中存在如下问题：社区物业管理体制尚未完全理顺、物业管理企业服务质量普遍较低、社区物业管理缺乏市场化机制、业主委员会团队的综合素养有待提高。在进行原因分析的基础上，本文提出以下对策建议：实现政府和社区职能各自归位；完善制度，建立健全物业管理法律法规；多措并举，引导物业管理企业健康发展；大力发挥业主委员会的作用；提高社区居民的参与度。

关键词：沙坪坝区；社区物业管理；路径探讨

引言

目前，我国的社会结构、经济结构正处在一个转型调整的特殊时期。社区不仅日益成为居民生活的集聚地，亦是各类关系的交织区，随之而来的治安、环保、医疗、卫生等管理难点问题亦向社区集中。现实中，社区涉及到业主、业主委员会、物业管理公司、居民委员会等各类利益主体，各方利益交织在一起，无形中增加了社区管理的难度。尤其是随着商业化社区的普及，社区管理与物业管理如何相互合作，共同为社区业主服务成为当下研究的热点问题之一。社区管理与物业管理由于利益归属的不一致，导致物业公司由于各种现实原因，与业主等其他利益体矛盾重重，如何创新社区物业管理路径，实现社区管理与物业管理两者间和谐与共、相互促进，成为全面建成小康社会亟需研究的重要话题。本文基于重庆市沙坪坝区社区物业管理现状，分析其存在的问题，并提出相应对策建议，具有一定的现实意义。

沙坪坝区社区物业管理现状分析

沙坪坝区物业管理始于上世纪90年代，经过二十余年的发展，目前区内已注册物业服务企业125家，其中一级资质企业4家，二级资质20家，三级资质96家，三级暂定资质5家，外区注册在本区开展服务的企业105家。经过多年发展，沙坪坝社区物业管理呈现出以下特点：一是社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理公司了解信息，却难以解决问题；二是社区管理缺乏内在动力，物业管理缺乏外在推力；三是社区管理与物业管理存在相互推诿，难以深度合作；四是开发商、物业与居民的矛盾尤为突出。

沙坪坝区社区物业管理存在的问题及成因分析

（一）沙坪坝区社区物业管理存在的问题分析

1、社区物业管理体制尚未完全理顺

社区物业管理涉及面较广，与物价、规划、建设、工商、民政等多个部门都由于利益矛盾关系交织在一起。各个部门的关系协调有待加强，目前尚缺乏一个有效的部门来进行高效率的利益协调，导致行政管理和物业管理两者间关系难以理顺。并且，开发商、物业管理公司、业务之间由于利益纠葛，关系也难以简单明朗化。街道和社区的综合协调作用尚未充分发挥。

物业管理企业服务质量普遍较低

目前，部分物业管理企业的服务质量亦有待提高，主要表现为以下几个方面：一是服务意识淡薄，从业人员素质普遍偏低，物业管理专业人才短缺，整支服务队伍不能完全适应时代发展和行业发展的需要，相关专业技能培训也跟不上行业发展；二是服务项目单一。物业管理企业作为服务企业，应是为业主提供专业科学的服务，但是现实中部分管理公司“管”的思想较为严重，提供的服务项目单一，不能满足小区居民多样化需求；三是物业服务企业普遍规模较小，准入门槛低，公司内部体制机制不顺，管理不规范的问题时有发生，缺乏市场竞争力，缺乏知名度高、具有强市场竞争力的企业。

社区物业管理缺乏市场化机制

目前，部分居民尤其是老城区居民，仍然没有树立起物业有偿服务的理念，一定程度上将物业服务等同于政府行为，认为应是免费由政府提供，导致物业公司收费难，物业公司收不到费用，就难以提供科学有效的服务，从而业主与物业公司的矛盾激化，陷入恶性循环中。尤其是拆迁安置房和廉租房小区这类问题更为明显。一方面，物业公司大部分规模较小，又由于收支不平衡的问题严重，导致整体市场化机制的缺失。

业主委员会团队的综合素养有待提高

业主委员会作为业主利益代表，能否与物业管理公司相互合作，相互监督，共同为业主服务决定了整个小区社区物业管理水平的高低。但目前，由于业主委员团队的综合素养整体有待提高，业委会不能有效地代表业主大会办事成为当下的难点问题之一。

（二）沙坪坝社区物业管理存在问题的成因分析

1、历史遗留问题影响较大

随着经济高速发展，随着而来的社会矛盾亦不断积累，各利益集团利益兼顾相对难度较大。而社区作为社会细胞，亦折射出不同的社会问题。尤其是现有的物业管理水平难以满足广大业主日益增长的物质文化需求。由于历史原因所致，导致部分业主只愿意支付较低物业管理费用，物业公司处于盈利的目的，仅提供价格相当的服务，形成恶性循环，矛盾重重。

2、业主参与意识不强

目前，物业管理公司普遍规模较小，水平参差不齐，管理难度较大。理论上讲，物业管理公司只有和业务、业主大会、业主委员会统一认识，相互合作，并在权责明确的前提下，才能实现提供优质服务的目的。但现实中，业主缺乏参与意识，导致部分理应由业主大会或者是业主委员会负责的事情，全权推给了物业管理公司，在移交责任的同时，事实上也将矛盾移交了。

对业主委员会的监督机制不全

目前，在商品房小区普遍组建了业务委员会，代表业主大会行使业主权利。但由于缺乏对业务委员会的监督和制约机制，业主委员会往往忽视了业主共同协商等原则，部分成员按照个人意志行事，偶尔还存在与物业管理公司相互输送利益等，从而损害其他业主的利益，导致业主与物业管理公司等的矛盾更为尖锐。

4、社区物业管理制度不完善  

一方面，政府、街道等部门对物业管理工作的规范引导做的还不够，如政府对物业管理公司的管理不严格，对物业管理工作的领导不够，对物业管理的法律、法规的制定尚不健全，对物业管理公司的监管力度不大等。另一方面，物业管理公司管理制度、管理原则、规章流程还有缺漏，自身产生羁绊，发展后劲不足，目标定位不清晰，影响了物业管理的覆盖率。社区物业管理公司与街道、居委会等行政单位默契程度不高，信息渠道不广，物业管理企业未能整合社区多方资源，发展途径狭窄。

路径分析

（一）实现政府和社区职能各自归位

政府应回归到自己的宏观调控的“守夜人”角色，仅引领大方向，而社区才是服务提供的主体。因此，政府应发挥其主导作用，引导其他服务主体快速发展，提供专业化的服务。政府仅对行政执法、行政管理等应由政府相关单位负责的事项负责。减少对社区的直接干预，推进“政社分离”。一方面将社区公共服务类事务归还社区，另一方面将现在由政府行政机构承担的技术性、服务性、事务性工作通过市场外包或向专业机构购买服务，交由市场或社会组织承担。

（二）完善制度，建立健全物业管理法律法规

通过前文分析可知，目前相当部分矛盾的产生，与法律法规不健全、规章制度不尽完善，处理问题缺乏充分依据等有着不可分割的关系。因此，建立健全物业管理法律法规是当下解决社区物业管理存在问题的必然途径。完善健全规范的物业管理法规体系，形成长期有效的监督机制及处罚办法。一是健全监督机制，建立起有社区居委会、小区业主等共同参与的服务质量测评小组，定期对物业管理公司进行测评，并将结果与物业管理公司年终考评、资质年检等结合起来。二是明确监督内容，包括收费范围、收费标准等。三是完善处罚办法。将业主满意度测评结果与社区管理费用相挂钩，加大投诉力度，并建立警示制度，对不合格企业提供警告，并限时改正。

（三）多措并举，引导物业管理企业健康发展

物业管理企业是物业服务的提供者，企业员工素质以及整体企业的健康发展与社区物业管理服务有着非常重要的关系。

一方面，多渠道培养物业管理专业人才。目前，物业管理公司员工有相当部分非专业人才，整体素质较低。政府等相关部门应加大对物业管理专业人才的培养，一是高校开设相关专业，目前众多高校有物业管理专业，但招生人数相对较少，规模有限。物业管理公司可考虑与高校合作，采取订单式培养模式，为企业培养对口且实用性强的专业人才。二是物业管理企业应注重员工岗位技能培训。如针对具体岗位所需的技能有所不同，物业管理公司有针对性地对员工进行培训，提高其专业素养。由于目前物业管理公司大部分规模都较小，实力有限，单打独斗提高员工素质的能力不足。政府可以探索企业合作的模式，联合举办一些大型培训会、交流会等，加强企业之间的交流，经验共享等。

另一方面，物业管理企业应树立起品牌服务的意识。物业管理企业在现实中应注重品牌建设，提高自身服务意识，创新工作方式，满足日益提高社区居民的各种需求。在市场探索中，精准定位，向专业化方向发展，不求大而全，应努力做到虽小但专。并且，物业管理企业本身应加强内部管理，提高企业的核心竞争力，优化企业组织结构，紧密结合小区业主的需求，提供精准且专业化的服务。

 （四）大力发挥业主委员会的作用

业主委员会作为业主大会的代表，理应发挥其应该发挥的职责，为小区业主服务。一方面，应健全业务委员会的选举机制。选举应在充分让业主了解和加强沟通交流的情况下进行，让业主选出能相信且能代表其行使权利的人。另一方面，明确业主委员会的权利。通过各项规章制度等明确业主委员会的权利，使其能运用法律赋予的权利，来保障业主们的利益。并应通过制度明确业主委员会的议事规则和议程等，定期召开会议，行使其相应权利。

（提高社区居民的参与度

目前，大部分社区居民在不涉及自身利益的时候，多对小区的事情不闻不问，但一旦自身利益遭到侵犯，则通过各种途径维权，并且多为非正规渠道。因此，应通过社区文化建设等途径提高社区居民对社区事务的参与度。如多举办活动，从而调动社区居民的参与热情。并应逐步逐步健全和落实民主选举、民主决策、民主管理和民主监督制度，不断培育居民的家园意识，提高社区归属感和参与意识，从而真正形成社区治理的公众参与。

参考文献：

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[4]刘媛.政府介入社区物业管理的路径选择—以和谐社区治理中政府职能“正位”为视角[J].江西社会科学,2013(11).

作者简介：

胡小渝，女，籍贯：四川广元，中共重庆市沙坪坝区委党校，讲师，南开大学经济学硕士，重庆工商大学长江上游经济研究中心在读博士，研究方向为区域经济学。